Comment redonner vie aux centres-villes avec une foncière mixte de redynamisation ?
La Banque des territoires (Groupe Caisse des Dépôts) nous invitait, le 13 décembre dernier, à présenter la foncière de redynamisation que nous pilotons avec la ville de Saint-Brieuc. Voici notre retour d’expérience.
Comment retrouver une dynamique commerciale dans un centre-ville où trop de commerces ont baissé le rideau ?
Le centre historique de Saint-Brieuc connaît le sort de quantité de villes petites ou moyennes : des boutiques vieillissantes aux loyers trop élevés, un taux de vacance important (26 %).
La stratégie de subvention par l’argent public ne fonctionne pas, nous n’avions pas de société d’économie mixte capable d’investir le projet, quant aux foncières privées, elles le trouvaient trop compliqué et pas assez rentable, raconte Hervé Guihard, maire de Saint-Brieuc. Après deux longues années de réflexion, nous étions en situation de blocage.
Franchir le cap en partenariat public/privé
La Banque des territoires (dont la mission est d’accompagner les collectivités dans leurs projets d’avenir) nous présente alors à la municipalité puisque nous opérons dans le grand Ouest depuis plus de trente ans.
Notre ambition, explique Alexandra Brémaud, Directrice générale du Groupe Chessé, est de créer du commerce pour donner vie aux territoires. Notre culture est celle du long terme. Pour preuve, nous conservons des actifs depuis le tout début de notre activité. » Le Groupe Chessé opère aussi bien dans les petites villes comme Veigné (6000 habitants) qu’à Nantes ou Rennes.
Pour la Banque des territoires, notre intervention fut déterminante ; « Les études ne nous permettaient pas de franchir le cap, elles étaient trop en surplomb, trop macro-économiques, constate Vincent Fournier, Directeur territorial de Côtes-d’Armor. Le Groupe Chessé nous a apporté son expertise sur les parcours marchands, la typologie commerciale, les porteurs de projets… A présent, nous sommes prêts pour les acquisitions et nous pressentons les futurs preneurs ».
Enclencher un effet levier par une offre sur mesure
La foncière Armorique a été créée en moins d’un an. Elle vise à acquérir jusqu’à trente surfaces commerciales en centre-ville, une échelle suffisante pour régénérer une dynamique de quartier. La pratique de loyers modérés et la sélection fine des preneurs créent de la différenciation par rapport à l’offre standard de la périphérie. « Notre valeur ajoutée est de choisir le bon commerce au bon endroit, résume Alexandra Brémaud, ce qui fait la différence c’est de s’inscrire dans l’utilité pour le territoire, de porter des projets qui ont du sens. »
C’est la mixité des acteurs et des financeurs qui fait la mixité et donc la vitalité d’une ville » conclut Hervé Guihard, le maire de Saint-Brieuc.
EN BREF…
La conférence de la Banque des territoires a mis en évidence plusieurs principes, facteurs de succès d’un partenariat public privé de redynamisation commerciale en centre-ville :
- La définition d’un projet de territoire porté par une gouvernance partagée
- La consolidation du projet par la création d’une concession publique d’aménagement
- Un protocole élaboré par l’ensemble des partenaires : il explicite les fondamentaux du projet, les engagements réciproques et fixe un objectif de rentabilité raisonnée.
- Un cahier des charges du concessionnaire et une feuille de route commerciale : ces 2 documents sont rédigés en parallèle. Ils partagent une vision commune à long terme, de façon opérationnelle.
Une démarche et une méthode désormais éprouvées (protocole, cahier des charges, feuille de route) qui peuvent aujourd’hui servir utilement de nouveaux partenariats.
